在您以租户身份签订零售商铺租约前,最重要的是您必须清楚地充分了解有关1994年零售商铺租约法(Qld)(“该租约法”)中所明确并规定的权利,义务以及针对租户的保障。

在昆士兰州,所有零售商铺的租赁合约均受该租约法管辖与监督,该租约法明确地告知租户业主必须遵守租约的法定保护措施。在审查零售商铺的租约时,您必须清楚了解您的租约中是否有任何条款与该租约法规定的最低保护条款相抵触的。

对于在昆士兰州零售商铺的租约,我们列出以下8种不同方式可以体现保护租户的条款:

  1. 开支

支出是指业主用于商场、中心或大厦的运营,维护和维修的费用。该租约法为租户排除了一些特定的支出,包括但不限于商场的土地税以及保险索赔时需要支付的费用1。业主在向租户收取支出费用前,业主必须向租户提供年度的开支估算表或经审计审核的年度报表来明确计算租户需要支付的费用或预计费用2。如果业主不这样做,租户有权暂时拒绝支付开支,直到业主方提供估算或经审计的报表3

如果业主要求租户支付商场促销及营销费用,则业主必须向租户提供相关的营销计划,其中业主应向租户提供在实施该计划期间所需的促销和广告开支的详细信息4。这样做也可以确保业主及时向租户告知即将要收取的广告费用,使租户能够及早知晓并安排相关财务支出。

  1. 业主的披露义务

业主必须在租户签署租约之前向准租户提供披露声明文件5。披露声明中应包括关键的租赁条款,开支明细,承租商铺的具体信息,以及其它相关联的费用和中心/商场的具体信息。准租户在决定是否与业主签订租约时应仔细考虑业主在披露声明文件中告知的相关情况。

如果业主在签订租约之前的7天内未能向准租户提供该披露声明文件或草拟的租约,或者提供的披露声明文件内容有缺失或不准确的,则租户可以在签订租约后的6个月内要求终止租约6。如果业主提供的的披露声明有缺陷或具有误导性,基于业主提供的虚假信息或误导性的声明诱使租户签订租约的,则租户可就所遭受的任何损害要求业主合理的赔偿7

  1. 租金审议/评估

该租约法对商铺租金的审议/评估规定了以下几项有利于租户的条款:

  1. 在租约有效期内,租约审议/评估每一年仅一次(租约第一年除外),不得对租金一年内进行多次审议8
  2. 针对每次的审议/评估只能使用一种审议方法9
  3. 不能以两种不同的租金审议方法作比较,选择租金较高的方法来计算租金(例如CPI审议中的较高基数,或者固定4%的租金涨幅)10
  4. 禁止棘轮租金规定,这意味着在市场审议时应付的租金可以减少11

在当事方的租金审议与当前的市场租金审议出现争议时,必须指定独立专业的零售评估师来确定市场租金,因此产生的相关费用将由当事双方平均分摊12

  1. 营业额租金

营业额租金是指除基本规定需要缴付的租金外,租户需要向业主支付的营业额的百分比租金。如果业主要求支付营业额租金,则业主必须在租赁合约中指明营业额租金的计算方式13,以确保通过此方式来告知租户需要缴付的营业额租金的义务并保护租户的权益。通常建议,在这方面租户在签订租约前寻求专业的财务建议。针对租户的营业额信息,业主必须对租户所披露的所有相关信息保密,并在未经租户的同意下不得将任何信息透露给第三方14

  1. 法律费用

在标准商业租赁中,业主通常会坚持要求租户支付其准备租赁合约的业主方的法律费用以及其它相关的费用。相比较之下,在昆士兰州的零售商铺租赁中,租户在准备租赁合约或抵押权人同意时,无须支付业主方的任何法律费用15。但是,如果业主已准备好最终商谈好的租赁合约而租户拒绝签署时,则业主方可以向租户要求其支付为准备最终合约业主方支付的律师费用16

  1. 禁止支付主要款项和商誉款项

严禁业主向准租户索要或收取与租户业务商誉任何相关的主要款项或任何金额,以换取租约的担保17。这意味着,业主不能要求租户在担保租约时给予任何金钱上的承诺,也不能为此目的从租户出接受任何金钱利益。有了这一法定限制,租户可以免于向业主支付不必要的款项并获得保障。但需要提醒注意的是,这与业主可以合法地向租户要求的提前预缴租金有所不同18

  1. 拆迁

在一些租约中可能包含搬迁和拆除的条款,以使业主有权要求租户搬迁或终止租约以进行商铺的重建或拆除。如果零售租约中包含这些条款,则该租约法在这方面为租户提供了保护。

关于搬迁,业主必须向租户至少提供3个月的书面通知,其中必须包含拟议的商铺翻新或重建的足够详细信息19。搬迁通知中还必须包含可供租户合理地比较的替代零售商铺的详细信息,以供租户考虑20 。如果对于业主提供的建议或安排不满意的,租户可在收到搬迁通知后的一个月内提出终止租赁21。如果租户同意搬迁,则业主必须承担租户的搬迁费用,包括搬迁和重新安装固定装置和配件以及相关联的法律费用22

关于拆除,业主必须在终止租赁之前至少提前6个月发出书面通知23 。租户可以透过向业主發出至少1个月的书面通知,提前终止租赁24。业主应支付租户相关的补偿金,以补偿其装修商铺的装修费用(业主未曾对商铺进行装修的),以及在租约终止后未能在合理时间内进行搬迁或拆除的 25

  1. 租赁合约转让

在租赁期内,根据业主的租赁协议,即将离开的租户(“转让人”)有权将租赁转让给其他人(“受让人”)。该租约法规定所涉及的各方必须遵守的转让前的相关程序:

  1. 即将离开的租户或转让人必须在正式签署业务买卖合约前至少7天内向业主提供准受让人给予转让人的披露声明文件,当前的租赁合约,向业主寻求租赁合约的转让同意许可26
  2. 在转让人征求业主对拟议转让的同意之前,受让人必须向转让人提供其向业主提供的受让人披露声明27
  3. 当转让人寻求业主的同意时,转让人必须向业主提供转让给受让人的转让人披露声明的副本28
  4. 业主必须至少在转让租赁前7天向受让人提供出租人披露声明和租赁副本29

上述程序通过确保新来的租户有足够的时间在签订租约之前寻求专业的法律及财务建议,从而保障他们的权益。如果业主的披露声明有缺陷或误导性信息,则受让人享有终止租赁或寻求合理赔偿的相同法定权利,如上文第2段所述。

对于即将离开的租户或转让人,该租约法保障转让人及其担保人的利益,即在租约转让完成后,由受让人违约而免除其在租赁下的任何责任29。想要获得租约法提供的这项保护,转让人必须履行其根据该租约法下规定的披露义务。。

重点介绍

与标准的商业租赁相比,如上所述,在昆士兰州的零售商铺租约法为租户提供了更多的保护。最重要的是,租户在租赁期限之前及租赁期内,以及转让租赁合约时,必须清楚了解该租约法规定的最低权利和相应的保护措施。

注意:这些是一般性建议,您应该寻求适合您情况的独立法律建议。

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