在您以租戶身份簽訂零售商鋪租約前,最重要的是您必須清楚地充分了解有關1994年零售商鋪租約法(Qld) (“該租約法”)中所明確並規定的權利,義務以及針對租戶的保障。

在昆士蘭州,所有零售商鋪的租賃合約均受該租約法規管轄與監督,該租約法明確地告知租戶業主必須遵守租約的法定保護措施。在審閱零售商鋪的租約時,您必須清楚了解您的租約中是否有任何條款與該租約法規定的最低保護條款相抵觸的。

對於在昆士蘭州零售商鋪的租約,我們列出以下8種不同方式可以體現保護租戶的條款:

  1. 開支

開支是指業主用於商場、中心或大廈的營運,維護和維修的費用。該租約法為租戶排除了一些特定的支出,包括但不限於商場的土地稅以及保險索賠時需要支付的費用1。業主在向租戶收取開支費用前,業主必須向租戶提供年度的開支估算表或經審核的年度報表來明確計算租戶需要支付的費用或預計費用2。如果業主不這樣做,租戶有權暫時拒絕支付開支,直到業主方提供估算或經審核的報表3

如果業主要求租戶支付商場促銷及營銷費用,則業主必須向租戶提供相關的營銷計劃,其中業主應向租戶提供在實施該計劃會訐期間所需的促銷和廣告開支的詳細信息4。這樣做也可以確保業主及時向租戶告知即將要收取的廣告費用,使租戶能夠及早知曉並安排相關財務支出。

  1. 業主的披露義務

業主必須在租戶簽署租約之前向準租戶提供披露聲明文件5。披露聲明中應包括關鍵的租賃條款,開支明細,承租商鋪的具體信息,以及其它相關聯的費用和中心/商場的具體信息。準租戶在決定是否與業主簽訂租約時應仔細考慮業主在披露聲明文件中告知的相關情況。

如果業主在簽訂租約之前的7天內未能向準租戶提供該披露聲明文件或草擬的租約,或者提供的披露聲明文件內容有缺失或不準確的,則租戶可以在簽訂租約後的6個月內要求終止租約6。如果業主提供的披露聲明有缺陷或具有誤導性,基於業主提供的虛假信息或誤導性的聲明誘使租戶簽訂租約的,則租戶可就所遭受的任何損害要求業主合理的賠償7

  1. 租金審議/評估

該租約法對商鋪租金的審議/評估規定了以下幾項有利於租戶的條款:

  1. 在租約有效期內,租約審議/評估每一年僅一次(租約第一年除外),不得對租金一年內進行多次審議8;
  2. 針對每次的審議/評估只能使用一種審議方法9;
  3. 不能以兩種不同的租金審議方法作比較,選擇租金較高的方法來計算租金(例如CPI審議中的較高基數,或者固定4%的租金漲幅)10;
  4. 禁止棘輪租金規定,這意味著在市場審查時應付的租金可以減少11

在當事方的租金審議與當前的市場租金審議出現爭議時,必須指定獨立專業的零售評估師來確定市場租金,因此產生的相關費用將由當事雙方平均分攤12

  1. 營業額租金

營業額租金是指除基本規定需要繳付的租金外,租戶需要向業主支付的營業額的百分比租金。如果業主要求支付營業額租金,則業主必須在租賃合約中指明營業額租金的計算方式13,以確保通過此方式來告知租戶需要繳付的營業額租金的義務並保護租戶的權益。通常建議,在這方面租戶在簽訂租約前尋求專業的財務建議。針對租戶的營業額資料,業主必須對租戶所披露的所有相關資料保密,並在未經租戶的同意下不得將任何資料透露給第三方14

  1. 法律費用

在標準商業租賃中,業主通常會堅持要求租戶支付其準備租賃合約的業主方的法律費用以及其它相關的費用。相比較之下,在昆士蘭州的零售商鋪租賃中,租戶在準備租賃合約或抵押權人同意時,無須支付業主方的任何法律費用15。但是,如果業主已準備好最終商談好的租賃合約而租戶拒絕簽署時,則業主方可以向租戶要求其支付為準備最終合約業主方支付的律師費用 16

  1. 禁止支付主要款項和商譽款項

嚴禁業主向準租戶索要或收取與租戶業務商譽任何相關的主要款項或任何金額,以換取租約的擔保17。這意味著,業主不能要求租戶在擔保租約時給予任何金錢上的承諾,也不能為此目的從租戶接受任何金錢利益。有了這一法定限制,租戶可以免於向業主支付不必要的款項並獲得保障。但需要提醒注意的是,這與業主可以合法地向租戶要求的提前預繳租金有所不同18

  1. 重新安置和拆除

在一些租約中可能包含搬遷和拆除的條款,以使業主有權要求租戶搬遷或終止租約以進行商鋪的重建或拆除。如果零售租約中包含這些條款,則該租約法定在這方面為租戶提供了保護。

關於搬遷,業主必須向租戶至少提供3個月的書面通知,其中必須包含擬商鋪翻新或重建的充足詳細資料19。搬遷通知中還必須包含可供租戶合理地比較的替代零售商鋪的詳細資料,以供租戶考慮20 。如果租戶對於業主提供的建議或安排不滿意的,租戶可在收到搬遷通知後的1個月內提出終止租賃21。如果租戶同意搬遷,則業主必須承擔租戶的搬遷費用,包括搬遷和重新安裝固定裝置和配件以及相關聯的法律費用22

關於拆除,業主必須在終止租賃之前至少提前6個月發出書面通知 23 。租戶可以透過向業主發出至少1個月的書面通知,提前終止租賃24。業主應支付租戶相關的補償金,以補償其裝修商鋪的裝修費用(業主未曾對商鋪進行裝修的),以及在租約終止後未能在合理時間內進行搬遷或拆除的 25

  1. 租賃合約轉讓

在租賃期內,根據業主的租賃協議,即將離開的租戶(“轉讓人”)有權將租賃轉讓給其他人(“受讓人”)。該租約法規定所涉及的各方必須遵守轉讓前的相關程序如下:

  1. 即將離開的租戶或轉讓人必須在正式簽署業務買賣合約前至少7天內向業主提供準受讓人給予轉讓人的披露聲明文件,當前的租賃合約,向業主尋求租賃合約的轉讓同意許可26
  2. 在轉讓人取得業主對擬定轉讓的同意之前,受讓人必須向轉讓人提供其向業主提供的受讓人披露聲明27
  3. 當轉讓人尋求業主的同意時,轉讓人必須向業主提供轉讓給受讓人的轉讓人披露聲明的副本28
  4. 業主必須至少在轉讓租賃前7天向受讓人提供出租人披露聲明和租賃副本29

上述程序通過確保新來的租戶有足夠的時間在簽訂租約之前尋求專業的法律及財務建議,從而保障他們的權益。如果業主的披露聲明有缺陷或誤導性信息,則受讓人享有終止租賃或尋求合理賠償的相同法定權利,如上文第2段所述。

對於即將離開的租戶或轉讓人,該租約法保障轉讓人及其擔保人的利益,即在租約轉讓完成後,因受讓人違約而免除其在租賃下的任何責任29 。想要獲得該租約法提供的這項保護,轉讓人必須履行其根據該租約法下規定的披露義務。

重點介紹

與標準的商業租賃相比,如上所述,在昆士蘭州的零售商鋪租約法為租戶提供了更多的保障。最重要的是,租戶在租賃期限之前及租賃期內,以及轉讓租賃合約時,必須清楚了解該租約法規定的最低權利和相應的保護措施。

注意:這些是一般性建議,您應該尋求適合您情況的獨立法律建議。

 

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